土地家屋調査士とは
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土地や建物に関する調査・測量・登記の専門家
土地家屋調査士とは、土地や建物に関する調査・測量・登記を行う、国家資格を有した専門家です。
土地家屋調査士は、不動産に関する国民の権利を現地において明確にするために、依頼を受けて不動産の表示に関する登記に必要な土地又は建物の調査・測量をして、法務局へ申請手続をする仕事をしています。
土地や建物を取引するには、物理的現況や権利関係を調査する必要があります。
土地家屋調査士は、その中でも物理的現況を特定する専門家です。
境界があいまいである場合には測量して境界を明らかにするなど、調査・測量・登記を当事者に代わって行います。
土地に関する業務
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土地を分割する時
土地を分割するには、「分割するという意思」だけでは登記に反映されません。
分割方法を記した測量図面を法務局に提出する必要があります。
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利用状況が変わったとき
例えば、土地の利用状況を農地から宅地に変更したとしても、登記内容が自動的に変更されることはありません。
法務局への届け出が必要です。
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境界を明らかにするとき
登記簿をみただけでは、その土地が「どこに」「どのような形で」存在するのかは不明です。
その「どこに」「どのような形で」を具体化させたものが隣接地所有者の了解のうえ設置した境界杭であり、隣接地所有者と交わす境界確認書面です。
法律上義務付けられてはいませんが、土地の資産価値を向上させる手続きです。
土地に関する主な業務
- 土地表題登記
- 公有水面の埋立や登記簿の存在しない土地（里道や水路等の払い下げを受けた場合）について登記簿を作成する時に行う登記です。
- 土地分筆登記
- 相続・売買等により１筆の土地を数筆に分ける時に行う登記です。
- 土地合筆登記
- 分筆の登記とは逆に、数筆の土地を１筆にまとめる時に行う登記です。
- 土地地目変更登記
- 山林や畑等であった所に家を建て宅地に変更した等、土地の用途を変更した時に行う登記です。
- 土地地積更正登記
- 登記簿に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が違っている時に正しい面積に訂正する登記です。
- 地図訂正の申出
- 法務局に備え付けてある地図や公図に誤りがある時に行います。
- 土地の境界確認に関する業務
- 公共用地境界確認に係わる業務等、土地の境界確認に関する業務及び、土地境界確定訴訟における鑑定等。
建物に関する業務
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建築したとき
建物の新築工事が完了しただけでは、法務局に建物の登記簿は備え付けられません。
法務局への届け出を行い、権利の客体を作る必要があります。
増築した場合も同じです。増築した旨を法務局に届けなければ、登記に反映されません。
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解体したとき
建物の解体工事が終わっても、自動的に登記が消去されるというわけではありません。
法務局の登記を抹消するための届け出が必要です。
建物に関する主な業務
- 建物表題登記
- 建物を新築したとき、又は昔から建っていたが登記していなかったときに行います。
- 建物表題部変更登記
- 建物の所在・種類（用途）・構造等が変更されたり、増築等や一部取り壊したりで床面積が変更になった時に行います。
また離れや車庫、物置など別棟で建物を新築した場合もこの登記を行います。
- 建物滅失登記
- 登記された建物の全部を取り壊したり焼失した時など、登記簿を閉鎖するときに行います。
- 建物区分登記
- 1棟の建物を区分して数個の建物（区分建物）とする登記です。
2世帯住宅や店舗・住宅などで、要件を満たせば複数の建物とすることができます。